今天，地产人的心，再次崩塌。

1是，前阳光城总裁朱荣斌，发出了灵魂拷问：地产国企央企就安全了吗?

2是，被视为优等生的龙湖，居然也被做空，股价遭遇惊魂两小时。

好了，还是先说说，龙湖怎么了。

今天早市开盘后，龙湖的股价就开始一路向下。

到午市开盘后，龙湖股价更是突然大幅跳水，中间一度跌近20%，股价跌至20.1港元。

接近20%的单日跌幅，也创下了龙湖上市以来的最大跌幅，而20.1港元的股价，则创下了龙湖2018年11月以来的股价最低值。

一天之内，龙湖的市值蒸发掉了近250亿港元。

不仅龙湖在跌，整个房地产板块都在跌。

大发地产跌超15%，弘阳地产跌近15%，碧桂园跌超7%，时代中国跌超6%，宝龙地产、富力地产、合景泰富跌超5%。

地产股集体暴跌，在过去一年多，大家都已经看麻了。

但龙湖地产领跌，真的是头一回！

这到底是又怎么了？

瑞银下调评级致股价暴跌？

猫姐看了一下，对于龙湖股价的暴跌，消息面上，主要有两个猜测：

先来看第一个。

瑞银在今天发表报告，将龙湖的评级下调至中性，并将目标价从57港元下调至25.7港元。

瑞银根据闲置现金来衡量4家主要内地房企碧桂园、万科、龙湖和旭辉的现金消耗率，并评估需要多少合同销售使其现金流达到收支平衡。

瑞银估计，房企每月合同销售额须从2022年上半年水平上升11%-16%，以使现金流恢复收支平衡，而万科2022年上半年合约销售水平已达到现金收支平衡之上水平。

我们先来看看，这四家房企今年前7月的销售情况：

今年前7月市场有多凉凉，大家有多凉凉。上述四家房企，销售额同比无一例外都是下跌——

龙湖，算跌得少的了。

当然，这样的市场行情下，说它们上半年产生了负数的自由现金流，猫姐是相信的。

但，你要说龙湖的现金流跌到影响安全的地步，猫姐就要打一个大大的黑人问号。

我们再来看看截至2021年底，四家房企的现金短债情况。

年销售额不到碧桂园和万科一半的龙湖，在手现金是万科的一半有多；

当然，从有息负债总规模上看，龙湖的总借贷，规模不小，达到了1921亿，但因为主动归还了300多亿贷款或别的负债，龙湖一年内到期的短期负债只有145亿；

现金短债比高达6.11倍！

这个安全系数，是猫姐统计的67家规模上市房企中最高的，超过了所有房企。

可以看到，对于今年可能会遭遇的市场寒冬，龙湖是做了充分准备的。

最后，我们再来看看代表房企负债水平的三道红线情况~

截至2021年底，龙湖剔除预收款项后的资产负债率为67.40%，净负债率46.67%，现金短债比6.11，三道红线零踩线。

按理说，龙湖不应该是危险的那个吧？

龙湖商票逾期？

再来看看第二个传闻。

说，龙湖商票存在逾期情况。

但这则信息来源并非权威渠道，而是来自部分自媒体。

根据是：如果在“票眼”小程序中输入“龙湖”的关键词，龙湖部分附属公司，存在商票拒付的记录。

猫姐特地查了一下，这个“票眼”小程序，是一个第三方的票据服务平台。

在上面搜索“龙湖”关键字，显示[龙湖]承兑企业下所有票据的承兑总金额是105.44亿，而拒付的总金额是1.11亿。

看到这里，猫姐更是充满了黑线问号？！

先不说这个“票眼”第三方平台靠不靠谱吧，拒付，难道就可以判定是逾期么？

退一万步讲，就算龙湖真的存在逾期支付的情况，1.11亿的拒付金额，就说一家手握885亿现金、三道红线全绿的稳健房企也要不行了……

要造谣，也不是这么造法吧！

猫姐上官方上海票据交易所查了一下，截至7月底，“票眼”中显示的龙湖拒付商票的公司，并没有商票逾期的情况。

据接近龙湖的知情人士称：“龙湖去年就不开商票了，没有商票逾期，（传闻）纯属造谣。

就在今天下午6点，龙湖召开了线上投资者交流会。

龙湖管理层在会上就商票逾期传闻作出了明确回应：

完全的谣言，关注到相关源头，已经准备追诉。

龙湖从去年开始完全不做商票。现在商票余额7亿，年底前逐步兑付到位。

只能说，现在要做空一家房地产公司，真的是太容易了。

以及，现在的房地产行业，真的是太缺信心了，一点风吹草动，就草木皆兵。

龙湖到底还安不安全？

最后，我们来讨论一下最核心的问题：

龙湖到底还安不安全？

上面提到了龙湖的三道红线表现，我们再来看看龙湖2021年的业绩表现：

营收，2234亿，不到万科的一半；

但净利润，318亿，超过万科的八成。

毛利率和净利率，也是瑞银提到的四家房企中，表现最好的。

仅从财务表现来看，龙湖的表现，应该说不仅可以笑傲绝大部分的民企，就算是和中海、保利等优秀的国企、央企相比，也毫不逊色。

也正因为如此，龙湖才能成为此前被“特赦”发债的五家民营房企之一，另外四家分别是：碧桂园、美的置业、新城控股和旭辉控股。

唯一可能的变数，大概就是行业的继续下行了。

毕竟，房地产6月份刚有起色的销售，7月份遭到“停贷事件”暴击，又掉下深渊。

如果这样一家房企的“优等生”，最终都撑不住，那只能说：

民营房企，大概是要团灭了。

最后奉上龙湖董事局主席吴亚军在今天傍晚投资者交流会上的讲话。

作为地产界少有的女老板，吴主席今天的发言，有点意思：

我觉得今天股价大跌，从我们本身来讲没有太在意，是市场惊慌导致的，企业根本没出任何状况。

龙湖大跌在我静默期，敏感期我们也不能买。作为大股东，选择分红还是股票，我们主动选择股票，支持上市公司多拿点钱。

现在不是看风险，反而是看机会的时候，该爆雷的都爆了。现在是行业最黯淡的时候，但我们应该往光明看。

国家一直在想办法让行业回到正轨，过去杠杆比较高的企业也付了该付的代价。不会大水漫灌，政策会逐步出台，行业出清后，龙湖会一直存在机会。