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「深度」AMC加速入局保交楼,信达跑通“接管+代建”纾困模式

作者:drake | 分类:热点 | 浏览:27 | 日期:2022年09月20日

记者|牛钰

编辑|彭飞

「深度」AMC加速入局保交楼,信达跑通“接管+代建”纾困模式

在各地保交楼压力下,AMC(不良资产管理公司)正积极参与房地产项目盘活。

今年以来,中国信达在各地充当“白武士”纾困房企,其上市地产平台信达地产(600657.SH)现身也愈加频繁。

最新的一起案例是,信达地产9月16日在武汉以33.95亿元的底价,从法拍网上竞得泛海控股的两宗地块。

这则拍卖的起缘也是“信达系”。2018年,泛海旗下两家武汉子公司向信达金融租赁有限公司(简称“信达金租”)申请融资17.90亿元,但并未按期清偿,随后信达金租向法院申请执行,上述拍卖地块则为已查封的相关资产。

这两宗位于武汉中央商务区的地泛海拿地已有15年,至今大部分并未开发。信达此次拿下地块将重新恢复建设,既能让信达金租从泛海处收回债务,也可以让地产平台信达地产继续扩大业务规模。

至于参拍的资金来源,信达地产9月16日的一份公告显示,其全资子公司安徽信达房产与关联方中国信达、信达资本共同参与认购芜湖同汇投资合伙企业股份,总认缴规模不超过40.01亿元。其中,中国信达出资36亿元,安徽信达房产认缴不超过4亿元,资金用途为武汉区域某项目法拍。

9月份至今,信达已经公告了三个类似上述“合伙基金”的模式,总规模达113亿元,其中就包括参与法拍的武汉泛海地块。

在这三个项目中,信达地产仅实际出资约10亿元,属于小额带资代建模式。但这种模式需要依靠信达系债权重组、资金实力,有时也需要外部合作,是信达地产特有优势。

这种由中国信达主导、体系内其它平台参与出资,并由信达地产负责代建的开发模式,近期已完成数起。

公开信息显示,在信达内部,他们自己把这个叫“内部协同(信达系债权重组及增量投入)+ 外部合作”模式。

从落地情况来看,信达这种模式不仅能盘活提升资产价值,为资产处置和变现提供有效渠道,“信达系”从中获得相应股权收益,信达地产还能赚取一定的代建费用。

“在纾困背景下,代建项目其实也有巨大的风险。”信达地产执行董事、总经理郭伟认为,能否有“五个带着”去盘活项目非常重要,即带着资金的解决能力、带着风险隔离化解的能力、带着产品适销的解决能力、带着项目优化提升能力、带着项目资源整合能力。

“市场整体的至暗时刻已经结束,局部的机会开始出现。危中有机,大有可为。”郭伟强调,面对新一轮房地产行业周期,不要放过每一次危机。

信达系加速纾困房企

自去年下半年以来,信达便开始参与到遇困房企风险化解的事务中。

去年12月,中国信达副总裁赵立民加入恒大成立的风险化解委员会。今年1月23日,信达香港原董事长梁森林也加盟恒大,任非执行董事。

有业内人士认为,中国信达参与恒大风险化解事务,与其子公司南阳商业银行是近年恒大主要往来银行之一有关。

汇生国际资本总裁黄立冲对界面新闻表示,信达系其实在这次房地产行业调整中受影响较大,从自身业务结构来看,信达也必须出手清理自己的不良资产,特别是在各地加强保交楼的趋势下。

信达参与恒大风险化解已有落地项目。今年7月29日,恒大在安徽8000亩规模的阳光半岛烂尾项目迎来新主人,作为二股东的信达收购了项目50%股权,负责注资并引入重庆华宇集团代建。

据了解,阳光半岛项目自2011开工,至今并未建成,最初的开发商在资金链断裂后工程停滞,2017年,恒大投资100亿元接盘,并更名为“恒大阳光半岛”,项目在同年9月底复工,但从去年下半年开始,这个安徽空港新城最大的住宅项目再次陷入停工,直至此次信达入场“保交楼”。

在黄立冲看来,AMC机构负责接管操盘,投入增量资金,找自己的平台代建和第三方公司代建,在项目能如期销售的前提下,能保证前期投入和一定的管理利润,也能保证其它债权人的利益,反而是安全的路径。

从目前已落地的项目看,信达参与的房企纾困不止是恒大。今年2月份底,融创方面开始跟四大AMC机构洽谈合作,每家规模都超百亿,但并不是简单的资产出售。

当时有接近信达人士向界面新闻透露,融创当时意图出售一个位于上海外滩的董家渡项目。

但半年过去,信达实际纾困融创的落地项目并不多,更多的则是融创退出二者合作项目,信达接手其股权。比如4月份浙江宁波两个并未有明确交易对价的项目股权,以及信达地产最近将以1.57亿元收购的合肥项目50%股权。

有业内人士对界面新闻表示,在目前的市场环境下,房企想加快资产出售也比较艰难,需要项目尽调、压价、议价等多个步骤,而且长期低价出售资产也不利于出险房企的债务化解,所以包括融创在内的很多房企今年出售的核心项目并不多,市场上整体收并购热度也不高。

除恒大、融创外,信达还参与了纾困佳兆业、新力控股等开发商的项目。已经落地的有广州南沙悦伴湾项目、广州增城海石洲悦项目。另外还有一些位于山东、武汉的小房企项目,也由信达系注资,信达地产代建或联合建设。

今年6月1日,浙江房企佳源国际也与中国信达香港签署了合作备忘录,后者将帮助其盘活存量资产、优化资源配置、改善流动性及企业纾困等。

界面新闻了解到,信达香港对佳源国际的澳门相关项目已有进展,不排除后续将对佳源国际其他一些项目进行纾困。

另外,信达还大手笔与地方国资合作,参与成立地产方面纾困基金。

今年4月份,信达与陕建地产集团共同设立总规模不超过100亿元的并购重整基金,将围绕危困房企并购开展合作。8月份,信达在河南也与中豫建投集团达成共识,将在地产纾困基金等方面展开合作。

“保交楼”新模式

除了信达以外,其他全国性的AMC也在积极参与房企纾困,但从实际落地项目来看,信达的整体进展较快。

今年4月19日,央行、银保监会曾联合召开金融支持实体经济座谈会,此后AMC开始就风险房企纾困并购业务情况布置相关工作。

中国华融已与中南建设、新华联集团、阳光龙净集团等签署纾困框架协议,开展保交楼、烂尾楼盘活等合作全面参与推动重组纾困。8月16日,中国华融称运用“债权+股权”“金融+产业”等工具箱,化解风险、盘活资产,推动多地项目重启,实现交房逾千户。

另一家AMC长城资产则与央企开发商招商蛇口合作,从今年4月开始参与到佳兆业的纾困中,但项目侧重深圳的旧改,目前还未有明确的落地。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示,AMC的优势是资产管理,能够腾挪和借助的资源比较多,在前期与政府配合进行项目审计之后,为了贯彻保交楼,可以引入一些资金去运营,常规的不良资产不是说建造项目去卖,而是通过引入招商、公共设施完善等,再二次运营补回现金流。

中国华融类似的纾困模式,更多为直接或联系其他机构提供资金,继续由房企操盘建设。相对而言,中国信达的“金融机构接管+代建”的模式复制落地的更为快速,相对效率也更高。

中国信达披露的中期业绩显示,上半年已落地佳兆业广州南沙悦伴湾等一批受困房企风险化解项目,保障4424套商品房按期交付,解决拖欠农民工工资近1亿元,兑付200户、10亿元房地产企业理财产品,支付271户、5.8亿元上游供应商欠款,带动354亿元存量项目复工复产。

据信达地产披露的消息显示,上述项目为中国信达对出险房企进行救助的首个成功落地的项目。

去年11月,佳兆业将该项目全部股权转让给平安信托,今年7月份,信达系、平安信托以及华建国际实业(信达系)深度合作,由中国信达深圳分公司折价收购项目债权,华建深圳提供增量资金借款,再由信达地产进场操盘代建。

李宇嘉认为,信达是家拥有全牌照的央企AMC,接管并让信达地产进场,实际上也是一种信用修复,能够协调各方资源,包括供应商、施工单位、金融机构、小业主等。

“但该模式有个重要的问题,首先是能否实现折价收购,毕竟现在不是火爆的市场,各房企应该以让利思维看待存量资产的价值评估,另外就是项目的资金问题。”李宇嘉表示。

有房企人士对界面新闻表示,在“金融机构接管+代建”这种模式中,能够参与代建的房企能力很重要,“没有金刚钻就别揽瓷器活”,否则代建遇困的情况也时有发生。

信达地产也并不是中国信达纾困地产项目唯一的代建平台,也会选择第三方公司。

信达在安徽恒大项目上引入的华宇集团,是一家重庆的非上市房企,虽然并无代建经验,但和信达地产曾在安徽有诸多合作项目,二者有较好的合作关系。

机构分析师认为,在AMC纾困模式中,代建的机会很大,能够参与到其中的房企,要有值得信任的品牌和口碑,也得有各个资源方的协同能力。

在房地产新的调整周期,一些财务相对稳健、当地政商关系良好的本土房企,也将获得与信达等AMC合作纾困出险房企项目的机会。

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